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深圳控股副总裁董方:深圳购物中心处境艰难需要转型

核心提示:3月27日,深圳最大市属国有房地产旗舰公司深圳控股有限公司(以下简称深圳控股)将在香港举行发布会,正式对外披露2014年度公司业绩。而就在此前,南都记者终于约到了对深圳控股副总裁董方的专访。

  在楼市的黄金时代已然翻页时,改变“纯开发型企业”这一角色,加大对优质物业的持有,同时培育商业运营团队已成为他们的共识。“我们希望到2018年、2019年,持有物业的租赁收入可以达到20亿这个水准。”这意味着,在深圳控股未来的板图布局中,商业地产成为一个重要的棋子。

  房地产市场的艰难局面

  2014年对整个国内房地产企业都不轻松。董方透露,深圳控股去年合同销售额累计约74亿元,合同销售面积63万平方米,每平方米均价约为11600元/平方米,完成全年目标的70%。“尤其上半年外部情况比较差,但9月份央行930新政后销售量明显回升,去年第四季度的销售还是比较理想的。”

  尽管如此,这已是企业来之不易的结果。去年初,深圳控股召开营销工作会议,要求各公司加快销售回笼资金,强调现金为王。“我们可以在部分项目中,牺牲一部分利润,保本甚至微亏都可以,目标是确保现金流和负债率处在一个比较安全的水平。”在去年上半年销售形势不好的时候,他们加大三四线城市的处置力度,坚决从这些城市里退出。“有些城市的项目销售工作的确很困难,特别是一些小城市,只卖到3000多块钱一平方米。可以说我们的销售人员很努力,但市场容量有限,结果也不太理想。”

  据董方介绍,现在深圳控股的土地储备,25%左右在一线城市,20%左右在二线城市,55%左右在三四线城市。战略布局调整也是今年的工作重点,调整完之后,土地储备的总量会下降,但质量会大幅提升。

  以“聚焦深圳”为重点的转型

  房企利润下滑已成趋势,面对这种情况,企业必须转型。“去年我们提出的企业发展战略八字方针中,转型是排在第一位的。”据董方透露,深圳控股正在做十三五战略规划,5月份会有明确的方案。“方向已经明确:一是聚焦深圳或者说聚焦核心城市;二是处置二三线城市的地块;三是从原来是以销售为主的企业,转向销售和持有并重,逐渐加大对优质物业的持有,培育自己的商业运营团队。我们希望通过一段时间,比如5至8年内,持有和销售的比例能达到均衡。与此同时,在母公司支持下,我们会在养老公寓等业态上探索创新。也会逐渐整合现有园区地产资源,并研究并探索物流地产发展方向。”

  据董方表示,从资产体量上说,商业地产会占相当比重。“比如我们希望,到2018年或2019年,深圳控股持有物业的租赁收入可以达到20亿这个水准,未来通过持有物业的增加,收入也会不断提高。”

  除了持有物业,深圳控股也想打“运营”牌。去年下半年,以万科(专题阅读)、万达为代表的地产开发企业纷纷启动了商业地产业务的轻资产模式。对此,董方表示,深圳控股也在做这方面的研究。“重资产可以享受资产升值的全部收益,但资金压力非常大。而轻资产则可改善现金流,加快资金回笼,但也有弊处。因此,如果是特别好的商业物业,我们会自己持有,有些则会考虑战略合作。”

  商业是更难打的一场战役

  在深圳控股最初想做商业地产时,董方听到一个说法:做住宅是小学生水平,做商业地产是大学生、研究生水平。“在初期,我们觉着这个说法有些夸张,但越做这种感觉越深刻。住宅再差,只要降价一定卖得出去。而商业一旦搞不好,价格再低也没人要!”

  目前中国购物中心已呈现总量过剩的趋势。据董方介绍,2014年深圳大概有20多个新项目入市,购物中心新增体量是50多万平方米。2013年年底,已开业购物中心就有46家,面积是308万平方米,加上2014年新增的,就有360万平方米,在建和尚未开业的购物中心超过25个,新增加的商业面积超过200万平方米。到2015年左右,深圳购物中心会超过70个,面积超500万平方米。“这是令人担忧的一个事,估计有不少购物中心会面临较大困难,预计10-20%才能活得比较好。”

  面对这一局面,深圳控股将如何突围?“购物中心不仅仅是购物,还有体验。我们的商业,定位就是体验,核心就是避免同质化竞争。”除了备受关注的“深业上城”,在采访中,董方还透露了未经媒体充分曝光的另外两个规模较大的商业项目。其一是城市更新项目“深业东岭”,位于罗湖深南路起点黄贝岭,定位为集开放式立体商业街区、时尚购物中心、地铁商业街、写字楼、都市山居住宅于一体的具有岭南风尚的现代综合体。另一个位于罗湖区北部、笋岗-清水河物流园区内的“深业进元大厦”项目,是深圳城区唯一的永久性都市产业综合体。由于旁边是闲置的火车轨道,因此深圳控股设想将废弃的火车轨道、火车头、仓库进行保留及改造,打造“铁路文化公园”,辅以酒吧、餐饮、咖啡、特色文化演展和文化创业等业态。


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来自:南方都市报(查看更多“深圳控股”新闻)
关键词:深圳控股 万科 万达 深圳购物中心 都市产业综合体
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